来了！福田香蜜湖明德实验学校周边四大小区价格对比及优劣-福田价格

来源：咚咚找房

明德是根据深圳市福田区政府和腾讯公益慈善基金会签订的《合作办学框架协议》精神，为推动教育综合改革，探索教育国际化、现代化办学模式的改革实验学校。

是一所将西方教育精华高度融合，并遵循教育规律，充分尊重学生的个性发展，保持学生的天分，开展多元化课程，通过自由式教育来培养具有中国情怀、国际化视野、现代公民意识和创造能力，能参与国际竞争和合作的未来人才。

明德实验学校目前下辖三大校区：

香蜜校区，位于福田区香蜜湖路3010号，设小学，初中和公立高中。

碧海校区，位于福田区侨城东路碧海云天小区内，设小学和初中。

满京华校区，位于大鹏新区葵鹏公路106号，设高中国际体系。

关于明德学校的更多信息以及更多的详细介绍大家可以上学校官网查看。

今天主要跟大家分享的是明德学校香蜜湖本部的学位房，以及各个小区的详细信息，并结合目前市场上在售房源信息供大家参考。

目前分布在明德学校周边的有5大楼盘，分别是熙园，九号大院，香蜜湖豪庭，香荟雅苑，新天国际名苑。

九号大院属于军产房，土地属于部队，所有权性质是军产。具体的就不做一一介绍。

一、香蜜湖熙园，总用地面积127962.6㎡，建筑面积154035.12㎡。深圳知名开发商鸿荣源房地产有限公司开发，知名物业管理金地物业管理有限公司。

批地时间2001年，入伙时间2004年，总户数689户，总停车位1050个，绿化率58%，建筑覆盖率23%。容积率1.33%（水榭花都1.4%，香蜜湖一号1.4%，香域中央2.07%）。

一次性开发完成掬水TOWNHOUSE（联排别墅）、高层、小高层和多层等高尚住宅。

熙园，结合北高南低的自然地势，运用“南北向、大间距、低密度”的规划布局，全力营造一种少数名门望族典藏的极致尊崇生活。

熙园，占据环湖西北绝佳位置，拥香蜜湖醉人景致，势必成为引领深圳豪宅的惊世之作。

以下是2015-2017年深圳市Q房网成交数据以及各个年份小区的成交均价：

2015年成交9套，成交均价99777元/㎡ ；

2016年成交7套，成交均价111428元/㎡；

2017年成交5套，成交均价120000元/㎡；

2018年成交6套，成交均价145000元/㎡

熙园主要户型有158平三房，167平三房，198平四房，220平四房，还有别墅、洋房等，（房产面积以实际房产证为准），以下是主要户型的户型图：

目前小区在售主力户型最便宜的四套房源：

1、158平方，售价2600万，高楼层南向三房，满五年，学位目前空置！（此房优势在于，目前小区最低价格，熙园入门价，楼层高视野景观好，南向采光好，住家安静舒适，看房方便）；

2、167平方，售价2580万，产权清晰，满五年深圳唯一住房（可配合免个税），学位目前空置！

3、198平方，售价3100万，满五年，学位空置！（此房是目前小区在卖四房中，价格最便宜，看房最方便，也是业主心态最稳定，最诚心卖的，户型大气，香蜜湖公园景观非常好，唯一不足有点靠近香蜜湖路会多少有点噪音，如果对噪音不敏感的客户，此房绝对可以算是香蜜湖最具性价比的四房了）。

4、220平方，售价3500万，红本在手满五年，学位空置！（相对比以上三套，此房是最安静的，户型跟198平类比大致相同，在此户型不过多介绍）。

像水榭花都，香蜜湖一号，香域中央等三个社区，面积200平方基本上都要在3000万以上，所以目前熙园属于香蜜湖片区豪宅里面真正的价格洼地！容积率最低，住家最舒适的小区。

可能会有疑问为什么熙园的价格跟其他几个比起来价格要少那么多呢？

是因为，小区总户数最少，住家的舒适多最高，那么就很少有业主拿出来放卖，这就导致整个小区每年在市面上流通的房源就很少，直接导致整体的价格上浮没有其他的社区快，水榭花都，香蜜湖一号盘量大。每年成交活跃随之价格上涨的就快！

想入住香蜜湖中心地段，花最少的钱，挑选最大气舒适的小区，非熙园莫属，另外，熙园还有其他的别墅和洋房，也可供大家挑选！

二、香蜜湖豪庭，位置福田区侨香路与香莲立交桥交汇处东南侧，地铁2号线（香蜜站）B出口。小区共三栋，占地面积：5141平米，建筑面积:16451平米。批地时间2001-06-06，入伙时间2003-10-09。

开发商：深圳茂业（集团）股份有限公司

物业管理：中兆物业管理（深圳）有限公司

总户数：248户

车位：室内96位 室外20位

绿化率：40%

容积率：3.2

香蜜湖豪庭主要户型分别是，55平两房，68平三房.64平两房（有部分是特殊户型，其中包含一楼带花园的三房还有顶楼带露台的），房产名字以实际房产证面积为准：

以下是根据小区在卖房子，特意挑选出来的：

55平两房，860万，南向，满两年，学位空置，看房方便

68平三房，950万，南向，满两年，学位空置

香蜜湖豪庭这个小区的唯一缺陷在于，房子社区很小，户型可选型不多。

目前很多买香蜜湖豪庭的客户群体大致分为两种：

第一种单纯为了小孩用学位，房子出租投资型的；

第二种属于资金有限，既要小孩上好的学校，也要改善住房的客户。因为香蜜湖豪庭的房子属于紧凑型的，两房的话，一家三口也勉强够住，如果是三房的话还可以带上父母一起住，虽然会相对小一点但不失为一种选择。

所以香蜜湖豪庭的房子一直来说成交量都非常的不错。但是很多客户会说这个房子单价这么高，其实房子属于奢侈品，买房不能只看单价，越是好的学位房，面积越小往往单价越高，而总价相对就显得低一点，而大户型往往总价高，但是单价低。

Q房网成交数据显示，2017年成交单价在14万一平方，2016年成交单价在11万每平方，其他行家数据还有待搜集！

三、香荟雅苑，又名香蜜湖7号。位置福田区侨香路与香莲立交桥交汇处东南侧，紧邻香蜜湖豪庭，占地面积8900平米，建筑面积11036平米。地铁2号线（蛇口线）香蜜站B出口。

批地时间2002-01-01，入伙时间2004-07。

总户数104户

车位52个

开发商：深圳市海鹏进出口贸易公司。

物业管理：深圳市骏科物业管理发展有限公司。

绿化率40%，

容积率1.24。

香荟雅苑主要户型有58平方两房，100平三房，103平三房，201平顶楼复式五房。房产面积以实际房产证面积为准，还有一些其他的户型没有统计到的请谅解！

以下是根据小区目前在卖的，特意挑选出来供大家参考：

58.9平两房，东北向，750万，满两年，学位2018年6月空出（房源优势，目前小区总价最低，性价比最高一套）。

100平三房，南向，1380万，满两年，学位空置，（楼层高，采光好，三个阳台）。

201平复式五房，南向，2100万，满两年，学位空置，（目前小区唯一在卖复式，装修业不错）。

香荟雅苑由于跟香蜜湖豪庭紧挨着，所以这两个小区之间一直都是做类比的，比香蜜湖豪庭的优势就在于，有可供改善的大三房，而不足之处在于，楼下社区太小！

四、新天国际名苑，位于侨香路以南，香蜜湖路以东，地铁口二号线（蛇口线）香蜜站B出口往东200米。占地面积：16596平米，建筑面积：103069平米，小区共11栋，总户数469户，车位500个。

批地2000年，入伙2002年，开发商：深圳国际俱乐部有限公司，物业管理：中海物业管理（深圳）有限公司，绿化率：52%。容积率：6.25%。

新天国际名苑主要户型以 130平方米至 190平方米为主，面积由94 平方米至337平方米，实用率最高达90.02%。下面给出的是目前在卖的一些房源，可能部分户型体现不到请谅解：

164平四房，南向，1850万，红本五年，带车位，学位空置;

169平三房，南向，1900万，红本五年，学位空置（原始四房，目前业主户型改动为三房，高楼层采光好）；

229平复式五房，南向，2300万，红本五年，学位空置；

303平顶楼复式，南向，3200万，满五年，学位空置（此房豪华装修，顶楼大露台，带游泳池，视野景观超级好，整个小区这种户型非常的稀缺）；

新天国际的房子户型结构都非常的好，但是户型上面唯一的不足就是阳台不够大。目前明德学校周边四个小区，新天国际这个小区成交量还是非常好的，2018年成交单价接近10万一平方。

目前香蜜湖还要再升级改造开发，已经证实消息属实，拆迁都已经在进行中，未来土地规划及用途还在商榷中，规划范围，侨香路以南，红荔西路以北，香梅路以西，香蜜湖路以东，在这个区域范围内的租户都要求迁走。

深圳的各个地区的改造升级，将进一步拉升房价。