近日，金平区护堤路15号旧厂房片区（一期）“三旧”改造方案在金平区政务网进行公示。
根据“三旧”改造规划及汕头市2012年度中心城区“三旧”改造计划。汕头市顺达房地产有限公司（下称：顺达公司）拟整合汕头市化工橡胶机械总厂（已改制：汕头市化工橡胶机械总厂有限公司）（下称：化工橡胶公司）用地和汕头市金平区光华街道新乡股份经济联合社（下称：新乡经联社）用地做为汕头市护堤路15号旧厂房片区项目（一期）地块（下称：改造地块）进行“三旧”改造。
地块基本情况
改造地块已纳入“三旧”改造地块数据库，位于护堤路15号，总面积约34.65亩，其中国有建设用地约10.71亩，集体建设用地约23.94亩，需将旧村庄集体建设用地改变为国有建设用地约23.94亩，涉及的土地已确权、登记。
规划条件项目实用地面积为29243.12㎡（约43.865亩），拟将项目分为两期实施，一期实用地面积为23098.82㎡（约34.65亩），二期实用地面积为6144.3㎡（约9.215亩）。
一期分为两地块：C地块用地面积约7140.08㎡（约10.71亩），已取得《国有土地使用证》（汕府国用字（1993）第90100028号），为汕头市化工橡胶机械总厂有限公司所有；
A地块用地面积约15958.74㎡（约23.94亩），该宗土地为集体建设用地，需完善保留集体性质的建设用地手续，历史以来一直为新乡经联社所有，并为新乡经联社管理使用。
改造地块涉及的所有土地权属清晰、界址明确，无争议，均已完成不动产权籍调查，不存在设定抵押、地役权问题。
改造地块大致位置（具体以政府公示为准）
土地利用现状情况
改造地块现用途为旧厂房，建筑物建于上世纪80年代。该地块上盖建筑物面积约20000平方米，容积率约1.3，年产值约为300万元。改造地块2009年底前上盖物基底面积占改造项目总用地面积的比例为70%，上盖物占比符合有关要求。
协议补偿情况
顺达公司与化工橡胶公司签订了《“三旧”改造协议书》，顺达公司分别支付拆迁补偿款完成上盖物拆除后注销原有《国有土地使用证》，由土地行政管理部门直接与顺达公司签订国有建设用地出让合同。
顺达公司于2013年9月6日取得金平区人民政府《关于同意护堤路15号旧厂房片区“三旧”改造项目新乡经联社八块围用地合作改造有关事项的批复》（汕金府办复〔2013〕96号），批复中同意由新乡经联社与顺达公司作为合作主体对改造地块进行改造；与新乡经联社签订《合作建设合同书》，合作双方办理改造地块用地出让手续时，按汕府〔2018〕63号文规定及签订的《合作建设合同书》约定的分成比例出让给新乡经联社与顺达公司双方。
其中涉及约23.94亩旧村庄集体建设用地改变为国有建设用地，已通过村集体经济组织成员代表大会三分之二表决同意。
土地拟改造情况
根据有关规划要求，需完善23.94亩历史用地手续，并将集体建设用地改变为国有建设用地的相关手续，与其它用地完成出让及办理报批、报建等手续后，由顺达公司负责改造开发。
（一）改造后地块规划设计条件如下：
1、用地位置：护堤路15号
2、用地性质：住宅用地（R21）
3、 实用地面积：29243.12平方米（43.865亩）
4、规划技术指标要求：
① 容积率≤4.5，计容建筑面积≤131594.04平方米（含阳台和悬挑实体面积）
② 建筑密度：≤25%
③ 绿化率：≥30%
④ 停车配建比例：≥25%，新建住宅停车位按100%建设充电设施或预留安装充电设施接口；
⑤ 建筑限高：≤90米
该片区分为A地块（新乡八块围地块）、B地块（汕头市胶粘带厂）、C地块（化工橡胶公司地块），根据汕府【2018】63号文中的有关统一规划，分期实施的原则， 将其中A地块和C地块作为改造项目一期，B地块为改造项目二期，并分别在A、C地块设计车辆出入口位置。一期计容可建建筑面积23098.82㎡（约34.65亩）×容积率4.5≤103944.69平方米。
改造地块相邻B地块的汕头市胶粘带厂用地为国有企业用地。如该宗用地由顺达公司摘牌确定为合作主体，顺达公司可再次申请该宗地进行“三旧”改造，纳入护堤路15号范围视为一个成片改造项目。
经估算，本项目（一期）建设总投资约人民币2.4亿元（改造地块改造资金由顺达公司自筹），总收益约2200万元。
保障性住房配建情况
该项目属商品住宅项目，根据市政府汕府〔2014〕71号《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》，本项目按照住宅可建面积的1%比例向市房产管理部门认购廉租住房房源落实配套任务。
改造时序
改造地块自本改造方案获批之日起1年内申请办理供地手续，在完成供地手续之日起1年内完成报建手续，工程开工建设，工期3年，预计自本改造方案批准之日起5年内完成竣工验收并投入使用。
项目地块位置为汕头市区总体规划的居住建筑功能区范围，周围已有多个成熟的生活小区。该项目功能定位为高层居住小区，并落实服务设施配套，为发展汕头市健康住宅、改善汕头市居住环境质量及完善周边生活配套而开发新建。今年以来，在房地产相关利好政策的推动下，去年购房者普遍观望的心态出现了松动，该项目的成功建设必将增强购房者的购买信心，从而促进汕头房地产行业的发展。
汕头市中心城区人口密集，房源紧缺，供求关系互动明显，随着经济的不断发展，消费者对中高档住房需求加大，商品房屋的配套设施日趋完善，再加上该项目周边仍存在着不少旧厂房，项目的建成在缓解市场需求的基础上，将带动周边地区旧厂房的改造及相关服务行业的发展，为市场提供更多的就业岗位。