就在大家还沉浸享受着周末假期时，央行于昨日下午5点多发布了一则重磅信息，这则信息迅速在购房圈内传播。这就是中国人民银行公告〔2019〕第16号所公示信息。公告指出，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜进行公告，并指出了新的房贷利率计算方式，随后央行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问。新政生效日期为2019年10月8日，在这之前已发放和已签订合同但未发放的贷款仍按之前政策执行，10月8日之后的房贷不再参照之前央行公布的贷款基准利率上浮或者下调，而是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。新政具体是怎样的？对于大邑等成都地区的购房者影响大不大，购房意愿是放在10月8日前好还是这之后？在此，大邑淘房网为大家做个简要梳理与分析。
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那么什么是LPR呢？
关于LPR
LPR，全称为贷款基础利率（Loan Prime Rate），是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行加权平均计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年8月20日贷款市场报价利率(LPR)1年期为4.25%，5年期以上为4.85%。新的LPR每月20日上午九点半发布。
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10月8日个人房贷调整要点
1.10月8日起，新发放的住房商贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
2.购房者申请房贷时可与银行协商约定利率重定价周期，重定价周期最长则为合同期限，最短为1年，也就是理论上大家将常见的20年或30年房贷进行分解成若干个周期来确定利率，利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
3.首套住房使用商业贷款时利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
4.利率按“因城施策”原则执行，各省市结合当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构根据各省级确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，确定各个客户的放贷具体加点数值。
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对于房贷市场的具体影响
目前最新的房贷利率为2015年10月24日公布，5年期以上的贷款基准利率为4.90%，时下各地执行的商业性个人住房贷款利率基本上为上浮状态。据融360大数据研究院公布的2019年7月中国房贷市场报告显示，全国首套房贷款平均利率为5.44%（上浮11%左右），二套房贷款平均利率为5.76%（上浮17.6%左右）。一线城市中，上海和深圳房贷利率水平环比有所下降，北京和广州与上月持平；二线城市中，多数城市纷纷上调房贷利率，且部分银行额度紧张，甚至暂停受理房贷业务。
10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率与相应期限的LPR利率挂钩。利率将参照最近一个月相应期限的贷款市场报价利率再加点形成，首套房最低不得低于公布的利率，二套利率则不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点形成的最终利率。假如9月20日公布的LPR利率不调整，5年期以上仍然为4.85%。那么新的首套房贷最低利率不得低于4.85%，结合以前4.9%的基准利率来看，优惠了0.05%，相当于9.9折。二套房方面，商业贷款房贷利率最低加60个基点，则最低利率不得低于5.45%，相较于基准利率则上浮11%左右。这个数据与上面7月份实际房贷有一些差异，因为我们还没有考虑到各省市“因城施策”确定的利率加点具体下限。
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10月8日执行的新政对成都购房市场影响几何？
目前成都市场上公开的个人商业性住房贷款利率一手房首套不得低于上浮15%（5.635%），二套不得低于上浮20%（5.88%）。而在本月初，有媒体报道四川已有银行执行首套上浮不低于20%（5.88%），二套上浮不低于25%（6.125%）的最新房贷利率政策。与历次贷款利率相比，5.88%位于2015年3月1日到5月10日之间，当时5年期以上利率为5.90%，然后开启下降通道。而6.125%的利率则位于2014年11月22日至2015年2月28日之间。
据大邑淘房网了解，目前大邑有的首套房购房者商业性贷款利率在去年就上浮了20%，大部分购房者上浮15%（5.635%）。10月8日新政施行后，人民银行成都分行将根据辖区的房地产市场形势变化，确定首套和二套个人住房商贷利率加点下限。如果本次四川省加点下限少于73基点，那么新政策对于咱们成都地区的购房者则更为有利。
不过我们应该注意到， 在8月20日召开的国务院政策例行吹风会上中国人民银行副行长刘国强表示，对于房地产市场要坚决贯彻落实“房住不炒”的原则，不将房地产作为短期经济刺激的手段，保持个人住房贷款利率基本稳定。有一点是肯定的：房贷的利率不下降。有购房者可能会注意到，具体的LPR肯定也会出现下调的情况，若下跌后首套房和二套房的房贷最低利率自然也会随之下调。不过我们需要注意，这个下调带来的是最低利率下调，而实际执行的利率还包含各地因城施策，银行根据客户资信综合考量的加点，因此市面上短期内很难出现房贷利率普遍下降的现象，因此新政短期内对成都的房贷市场影响有限。
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LPR每月公布一次，还款中的房贷利率多久调整一次？
在以往购房者每月偿还房贷时，一般是基准利率调整后，根据具体的购房合同，按照利率变动的次月或次年1月进行利率调整而以新的标准偿还房贷，据大邑淘房网了解，大部分购房者的房贷合同为次年1月调整。
新政指出，10月8日后的房贷合同个人住房贷款利率重定价周期可由购房者与银行双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。若执行1年，则与以前的还贷模式基本上差不多，可能大部分房贷合同会基于此模式。
当然，对于购房者来说，不管房贷利率计算方式如何变化，有购房需求时遇到自己如意的户型，房价也在承受的范围内时即可出手，因为买房的最佳时机一般是因人而异的，不必过分纠结时点。
最后大邑淘房网再提醒一点，本次调整仅针对商业性贷款，公积金贷款利率政策暂不做调整，5年期以上的基准利率仍为3.25%，成都二套房公积金贷款则上浮10%，即3.575%。