会测算，会算账，这是成为合格的“土拓人”所必备的条件。对于土拓中介方，同样如此，接到项目，首先得自己粗略先算下账，账算不过来，推荐给开发商大都不会有戏，可能白忙活，还可能落下不专业的坏名声。
===土地投资拓展人员测算入门指南===
一个房地产项目能不能做得好，拿地阶段就已经决定了大半。而决定是否要拿一个项目，根本决定因素就是预测是否能赚钱，商人重利，不赚钱的项目是不会做的，而赚不赚钱，其实看的就是算账。
算账，分为静态测算和动态测算，静态的账非常简单，就是收入和成本的简单相减，也最为实用和简洁，项目好坏的评价指标为净利润率。但静态的测算只能讲清楚项目的利润空间有多少，并不反映股东的资金使用效率，所以港资企业和上市公司也都采用了动态的测算，核心是现金流的预测，项目好坏的评价指标为内部收益率。
一、静态测算
一般的投资人员学测算都是从静态测算开始学起，因为结构上相对简单，罗列的是房地产开发的全成本和全收入，容易理解。
1、其中主要成本为①土地成本、②前期费用、③工程费用、④基础设施费用、⑤开发间接成本、⑥三项费用（管理、营销、财务）、⑦税费（土增税、增值税、所得税）。
2、其中主要收入为房产销售收入。
3、测算利润也很简单：净利润=总收入-总成本。
4、土地成本里包含了土地款、拆迁费用、契税等一切和土地有关的成本。
5、前期费用里包含了项目正式开工前的所有费用，如设计费、报批报建费、招标费、勘察费、三通一平费、临建费等。
6、工程费用里包含了土建工程费和安装工程费，前者包含基础工程、地下室工程、主体工程、门窗幕墙工程、室内精装、公共部位精装以及临水临电等，后者包含了室内水电暖管线设备及安装等。
7、基础设施费用包含了，大市政配套费、上下水、电、气、有线电视、智能化等费用，也包含小区园林景观费用。
8、开发间接成本主要是不可预见费，也包括了将股东借款资本化的费用以及营销设施建设费用。
9、三项费用一般为营销费用、管理费用、财务费用。
10、税费为土增税、增值税、所得税。
11、讲定义很枯燥，现在讲下大概的成本范围，以总建筑面积为计算标准，前期费用一般为200-300元/平，工程费用一般为3000-4000元/平，基础设施费用一般为500-800元/平，开发间接成本（不含借款资本化）一般为100元/平，营销费用与管理费用一般按照总销售额进行提点（1%-3%），土增税、增值税、所得税均有相应计算公式，一般来讲占总成本的比例在15%以上。以上是简化计算的口径。
12、销售收入上现在都是含了增值税，所以在测算时还要注意是否要扒掉这一层税。
13、小结：静态测算比较简单，一张表就可以揭示所有的问题，而且实实在在得告诉了你，你都在测算些什么东西，逻辑上也比较清晰，检查测算是否有误，通过静态测算着手是一个比较快捷有效的方式。
二、动态测算
现在很多公司都在使用动态测算，往往一份EXCEL里面套了十几张表，虽然大部分公司都做了标准化，将勾稽关系嵌套到位，并且对表格做了锁定，使之使用起来更加傻瓜化，减轻使用者的负担。但是新手碰到一连串十几张表，注定会懵逼，就算是熟手，碰到一个新的测算体系，要理解里面的勾稽关系和主要指标，也要起码一个晚上的熟悉过程。
动态测算表格看不懂不是你的错，因为真的很复杂，需要沉下心来逐步熟悉。
如何入门？
首先要明白动态测算和静态测算的差别在哪里，答案是时间。动态测算有个时间轴，展示的是各收入项、成本项、融资项在各时间段的现金流情况，大部分表格都是对收入项和成本项做单独的运营假设。当然也有几张辅助的表格，如规划业态指标数据、取费标准数据、土增税计算数据等。最重要的表格还是两张，一张是现金流量表，另一张是成本利润表（静态），前者可测得企业最关心的IRR数据，后者可以直观感知项目的基本利润情况。
三、使用
静态测算展示的是测算的基本原理，动态测算可以更加关注资金利用效率、对于持有型物业适用性更强。两者各有各的优劣势。
1、静态测算
1）优势：简单直观，实用性强。
2）劣势：资金使用效率关注不够，测算利润均为账面利润，如碰到棚改、商办、持有等问题，均难以评判项目好坏。
2、动态测算
1）优势：考虑全面、充分，由其对复杂类业态测算效果较好，房地产行业是高负债行业，动态测算更能反映股东自有资金的投入和产出情况。
2）劣势：各收入项、成本项、融资项均难以标准化，所有测算数据都是假设，计划和实际的出入造成测算的IRR结果误差非常大。
四、小结
本文只是一个说明原理的文，测算的熟悉过程还是一个熟能生巧的过程，做几次测算就有感觉了。项目越复杂，测算也是越复杂，有很多疑问都是在实践中才能感受到，然后解决。祝各位测算愉快。
===测算入门及招拍挂静态测算实例===
为了保密需要，以下用的各种模板不是任一家公司的，是我自己花了大半天重新编写的，可能比一般公司用的模板略有简化，特此说明。
测算分为静态和动态两种
静态测算就是没有时间概念的，统在一起算，一个项目总收入多少，总成本多少，利润多少。
收入-成本-费用-税费=净利润
静态测算的核心指标是：销售净利率
销售净利率=净利润/销售收入
公司评判项目对销售净利率都有要求， 6%-15%的都有。
静态测算表格大概长这样：
动态测算是有时间概念的，从拿地开始，每个月收入多少，支出多少，一直算到最后一笔支出。
表格大概长这样：
动态测算的核心指标是:IRR（内部收益率）
IRR就是内部收益率，也就是已经考虑复利以后的年化收益率，也就是NPV(净现值)=0时候的rate。
（具体后面再说，先记住这个指标名字即可）
各公司对IRR标准不同，12%-20%的都有。
房地产基金是特别在意IRR的。
销售净利率和IRR算是行业通用指标，一个表示静态，一个表示动态，一说大家就懂，而且口径都一致的那种，其余各公司还会有自己不同的衡量标准。
怎么开始入手学习测算?
很多人开始学测算会纠结于一件事：用什么模板！
选了一个模板，做到一半又做不下去了，觉得手上这个模板不行，又换一个模板做。
或者看到excel模板一大堆链接，不敢轻易下手，害怕自己改一个空格，整个链接出问题。
完全不用在意模板！也不要有畏惧心理。
入手学习的流程应该是这样的：
第一步：先搞懂测算的大逻辑。
模板只是表面的东西，你懂了里面的道理，用任何模板做都是一样的。
真正会的人，在一张空白excel上都能还原整个模板，害怕改错链接，对于熟手来说，都是不存在的。
第二步、随便拿个模板开始做吧。
练习的顺序是：招拍挂静态测算-->招拍挂动态测算-->收并购静态测算-->收并购动态测算-->旧改类测算
坚持做完一两个项目，多做几次，自然就会了。
做上几十个测算，就成熟手了，没有什么难的。
▼下面我们就按照顺序开始▼
测算的大逻辑（划重点！）
测算的大逻辑，其实也是写立项报告的大逻辑，也是研判项目的大逻辑，也是房地产开发的大逻辑。
这个逻辑一定要懂：）分为以下几部分：
1、 项目技术经济指标（也叫物业配比、规划指标）：就是说项目要建成什么样，有多少面积的住宅，多少面积的商业，多少个车位，多少地上面积，多少地下面积？
2、 售价预判：每种物业预计价格多少？
3、 成本及费用预判：每种业态建造成本多少？
总的销售费用多少？管理费用多少？
4、 进度假设：啥时候开工，啥时候开盘，啥时候售罄，啥时候竣工验收，相应的成本及费用的支付进度。
5、 融资假设：要借多少钱？什么时候放款？借多久？利率多少？
6、 税费计算：以上假设都有了，就可以算出税费了
7、 利润计算：1-6算完了，整个项目利润就出来了。
房地产投资的大逻辑就在这里了。
所有房地产公司的测算表、立项报告，不管形式如何变化，追根到底都是这么几部分。
其实这也是房地产公司的组织逻辑：技术经济指标对应的是设计部；售价预判对应的是营销部；成本预测对应的是成本部；进度假设对应的是工程或运营部；融资假设对应的是资金部；税费和利润计算对应的是财务部。各个部门在一根链条上合作，项目就做出来了。
招拍挂静态测算实例
接下来我们就拿一个招拍挂项目看看怎么计算。
我们先看一下地块条件：（测算前一定要仔细看挂牌文件+规划文件）
用地性质是商住用地，占地面积50000平方米，容积率不大于2.0，兼容不大于10%的商业，建筑密度不大于25%，建筑限高45米。车位配比:每100平方米计容面积要求配1个车位。起拍价4亿元。
- 01
- 表一、“项目经济经济指标表”
项目技术经济指标表大概长这样：要求填出不同业态的面积、可售面积、地上地下建筑面积等等。
我们如何来确定指标？
最准确最靠谱的方式，当然就是直接给设计部，让他们给你出个强排，那你什么指标都有了。（强排图长这样，我在百度上随便搜的）
请教了一下设计人士，他们一般做强排的思路是先看看该地块的条件、设计要求、周边不同业态的售价，按照货值最大化的思路先有个业态大概配比，再拟定主力的户型、标准层，用标准层模块在图上排布一下，由粗到细逐渐做出整个强排方案。
但是我们不可能把所有项目都直接扔给设计部，他们也很忙，特别是收并购项目一般都需要自己先研判，比较靠谱的才会请设计部帮忙。
那么像我们这些不会画图的投资人员如何拟定指标呢？下面是我一些粗浅的知识，仅供参考。
第一步、先算计容建筑面积
计容建筑面积=占地面积*容积率
政府规定容积率一般是一个区间，比如1.0≤容积率≤2.0
一般我们尽量把容积率做到上限，这样才有更多面积可以卖。
这个例子中，计容建面=占地面积50000㎡*最大容积率2.0=100000㎡
提示1 ：一定要分清楚计容建筑面积、可售建筑面积、总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积。
计容建筑面积就是计算容积率的建筑面积，是政府要审查的内容。
可售建筑面积就是可以卖的建筑面积，
一般来说，计容建面-不能卖的配套面积=可售建筑面积；
总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积；
地上建筑面积就是地上总的建筑面积，等于计容建面+地上不计容建面（比如架空层）；
地下建筑面积一般是不计容的。
提示2：有些挂牌文件占地面积的单位是亩，比如100亩，二手地很多时候也是说多少钱一亩，要熟记换算单位：1亩=666.6666667平方米
第二步、拟定业态配比
首先确定主要的业态，是做高层还是别墅，还是超高层。我们这里有个大概的对应表：
单体
容积率经验值
独栋
≤0.5
双拼
≤0.65
联排
≤0.8
叠拼（四叠）
≤1.2
叠拼（六叠）
≤1.5
洋房（6F）
≤1.5
洋房（11F）
≤2.5
高层（18F）
≤3.0
高层（33F）
≤5.0
高层（40F）
≤6.0
这个项目2.0的容积率，如果只做一种产品，大概就是9F-11F洋房
再通过建筑密度算一个平均层数
建筑密度=各类建筑基地面积的总和/场地用地面积*100%
建筑密度也有个大概的经验值：
多层小区一般为25%~30%，高层小区一般为20%~25%
公建和商业建筑密度会更高。
平均层数=容积率/建筑密度
这个案例中=2.0/25%=8层
也就是说我们这个小区大概平均是8层的小高层。
这里还要注意一下建筑限高。这种普通住宅一般1-2层每层4米左右，以上每层3米左右。8层的小高层撑死了都到不了45米，肯定是不会超过限高的。
我们投资人员只会用指标分析出大概的业态，可以用来做初步研判，而设计部会根据地块条件、容积率做出不同的产品搭配，也叫容积率拆分。
比如2.0的容积率，也许可以做叠拼+小高层，或者联排+小高层。小高层走量，联排叠拼实现高溢价。
有可能他们做出的方案会比我们粗估的货值高很多。
接着我们拟定不同业态的面积。
先算配套面积：
配套面积一般都是按照最低要求做。计容建面总共10万方，先查挂牌文件+当地设计规划，假设我们算出配套（物业用房等等）必须大于500平米。
也就是说剩下还有10万-500平=99500平方米。
再算商业面积：
该地块是商住用地，兼容不大于10%的商业，也就是说商业最大可以做到10万*10%=10000平方米。
但是我们要不要做这么多商业呢？
如果从货值最大化的角度来考虑，因为商业一般售价比住宅高，是要做满的。
但是商铺现在不太好卖。
以前大家信奉“一铺养三代”，商铺价格高而且好去化。
但是现在小商铺生意比较难做，商铺不好卖了，1万平商铺对于一个10万平的小区来说还是挺多的，我们少做一点，只做4500平。
PS：4500平这个数字是怎么得出来的？
就是我随便想的
，设计部可以根据图纸给出具体的面积，我们投资人员不具备画图的技术，就只能根据经验随便给个数，或者找几个周边类似容积率的竞品案例看看商业比例粗估一个数。
另外，做多少商业要看看地块情况，50000平占地，假设是220米*220米的正方形，假设只有两边临路有做商铺的条件，商铺进深大约9-12米，边长减去退线（5-10米）*进深可以大概算一下商铺面积。
剩下的就都是住宅面积，前面已经算过，是平均8层的小高层。
住宅面积=计容面积10万-配套500平-商业4500平=95000平方米
最后算车位个数：挂牌文件或当地设计规范对车位配比个数一定会有要求，比如要求每一百平米配1个，或者每户配一个（俗称1:1）。这个案例我们假设是每一百平计容面积配1个车位，则车位个数=10万/100=1000个。
对投资来说，车位配比低的地块收益更好，因为车位基本都是亏本的。
【另外，人防车位面积怎么算，我问了下设计部人士，各地规范不同，需要去查。如果不知道的情况下可以按建筑基地面积来算。】
看看到这一步的成果：
第三步、计算不计容建筑面积
不计容的建筑面积主要包括地下建筑面积+其它不计容（比如架空层、转换层等）
这里我们不考虑架空层了，只算地下建筑面积
地下建筑面积一般等于车位个数*35~40平米/个
我们按35平来算，地下建筑面积=1000个车位*35平/个=3.5万平
我们总占地是5万平，地下建筑面积3.5万平，一层地下室就够了。一般来说，我们要尽量避免做两层地下室，工期长而且成本高。
提示：一般来说，地下建筑面积占到计容面积的30%+，车位配比越高，地下面积越大的项目，收益情况越差。我们在评判项目时，要看看车位配比，1:1.5的项目就不如1:1的项目。
第四步、计算可售建筑面积
很简单，住宅、商铺都可售；车位因为不太好卖，一般销售数量要打折，这里我们假设只有80%可售。【注：有些城市如深圳，车位全部是不可售的。】
第五步、计算总建筑面积
总建筑面积=计容建面+不计容建面
也等于地上建筑面积+地下建筑面积
我们来看看“表一：项目经济技术指标”的最终成果
特别提示：如果项目计容面积较大，我们需要分期计算，因为税费是按期清算的，全部合在一起可能差别会比较大。这个案例因为总计容面积才十万方，一期就做完了，没有分期。
小结：
1、测算分静态测算和动态测算
静态测算是没有时间概念的，核心指标是销售净利率
动态测算是有时间概念的现金流，核心指标是IRR(内部收益率)
2、入手学测算的捷径：
搞清楚大逻辑-->拿个模板开始做（顺序是招拍挂静态、招拍挂动态、收并购静态、收并购动态、旧改类）
3、测算大逻辑（牢记！）
项目经济技术指标-->售价预判-->成本及费用假设-->进度假设-->融资假设-->税费计算-->利润计算
4、项目经济技术指标，在没有设计部强排的情况下，投资人员如何粗估。
下面我们争取把招拍挂静态测算全部说完。
声明：本文内容整合自微信公众号周璐的笔记、地产收并购入门到精通，意在分享，对原作者表示感谢！本文观点仅供大家交流、参考。
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